Vivere di recupero

Gli investimenti in costruzioni sono diminuiti del 30 per cento tra il 2008 ed il 2013. Unico comparto in crescita, la riqualificazione dello stock abitativo, che continua a registrare aumenti dei livelli produttivi.
Una recente indagine, condotta da Ance (Associazione nazionale costruttori edili), presso le imprese associate, ha confermato il peggioramento della situazione di forte difficoltà in cui versa il settore. Sulla base dei dati raccolti e tenendo conto degli indicatori relativi alle costruzioni la stima, per il 2013, è di un’ulteriore flessione del 6,9 per cento in termini reali degli investimenti, addirittura, in peggioramento rispetto allo scenario formulato a giugno scorso. La caduta dei livelli produttivi coinvolge tutti i comparti: dalla produzione di nuove abitazioni, che nel 2013 perde il 18,4 per cento, all’edilizia non residenziale privata, che segna una riduzione del 9,1 per cento, ai lavori pubblici, per i quali si stima una caduta del 9,3 per cento. Solo il comparto della ri-qualificazione degli immobili residenziali mostra un aumento dei livelli produttivi del 2,6 per cento, nel confronto con l’anno precedente.
La negativa valutazione sull’andamento degli investimenti in costruzioni nel 2013 è stata inoltre parzialmente mitigata anche dagli effetti positivi derivanti dalla proroga e dal temporaneo potenziamento degli incentivi fiscali relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica.
Secondo Ance, la riqualificazione rappresenta – nel 2013 – il 37,3 per cento del valore degli investimenti in costruzioni. Sull’aumento stimato, pari a circa 2 miliardi di euro in più rispetto al 2012, in tutto o in parte imputabile agli incentivi fiscali, si è espressa anche la Camera dei deputati, con un dossier predisposto dal Servizio Studi – Dipartimento ambiente, in collaborazione con l’istituto di ricerca Cresme.

Un asset strategico per il futuro
Secondo il documento, nel 2013, su un valore della produzione dell’intero settore delle costruzioni (stima Cresme) di 173,5 miliardi di euro (comprensivi degli investimenti in impianti alimentati da fonti energetiche rinnovabili – impianti Fer, ed escluse le spese per i trasferimenti di proprietà) la spesa in interventi di manutenzione e recupero ammonterebbe a 115,1 miliardi di euro, pari pertanto al 66,4 per cento dell’intero fatturato dell’edilizia. Dunque, dal 2006, anno di picco del ciclo immobiliare del primo decennio del nuovo secolo, il peso del recupero nel mercato delle costruzioni sarebbe cresciuto di 11 punti percentuali, grazie all’interazione di due dinamiche contrastanti: da un lato la pesante riduzione degli investimenti nell’edilizia di nuova realizzazione, passati dal 44,3 – valore della produzione – al 29,3 per cento e, in termini assoluti, a valori correnti, da 85 miliardi di euro a meno di 51; dall’altro la crescita del rinnovo nelle sue diverse componenti della manutenzione straordinaria e ordinaria, che ha visto il valore della produzione passare, a valori correnti, dai 106,5 miliardi di euro del 2006 ai 115,1 del 2013. Il dossier sottolinea tuttavia, come la gravissima recessione economica del 2012, abbia ridimensionato la capacità di spesa e di investimento delle famiglie e dei settori economicoproduttivi, colpendo anche la riqualificazione del patrimonio esistente, nonostante le misure di incentivazione, a partire dalla seconda parte dell’anno, abbiano potuto beneficiare di percentuali crescenti di detrazione rispetto agli anni passati.
Dunque, dei 115,1 miliardi di euro stimati nel mercato del recupero nel 2013, 45 miliardi di euro sono da attribuire, secondo le stime, a interventi di manutenzione straordinaria sul patrimonio residenziale. L’analisi degli investimenti nel settore residenziale a valori deflazionati, in un arco di tempo lungo, consente di evidenziare come gli investimenti in nuova costruzione abbiano registrato, dopo la contrazione del periodo 1992-1998, una fase espansiva molto importante tra il 1998 e il 2006 e poi una successiva riduzione che ha portato la produzione a valori ben inferiori a quelli dei picchi minimi del 1998 e del 1987. I dati sugli investimenti in riqualificazione del patrimonio edilizio residenziale mostrano, negli anni 2000, una stabilizzazione, nella fase di massima produzione della nuova costruzione e hanno un ruolo molto importante nell’attenuazione della crisi del mercato.

Un patrimonio da rinnovare
Negli anni 2000 la riqualificazione edilizia residenziale è stata caratterizzata da una notevole crescita rispetto al decennio precedente. Da un’elaborazione dei risultati del censimento del 2001 della popolazione e delle abitazioni emerge che il 43,5 per cento delle abitazioni censite è stato coinvolto nei dieci anni precedenti da interventi di riqualificazione (l’utilizzo, ancora oggi, dei dati del censimento Istat 2001 è giustificato dal fatto che non sono ancora disponibili i nuovi dati del censimento 2011).
Secondo diverse indagini, gli interventi di recupero effettuati fra il 2002 e il 2011 hanno coinvolto il 58,6 per cento delle abitazioni esistenti. In sostanza negli anni Novanta sono state ristrutturate, considerando il valore medio, circa 1,2 milioni di abitazioni all’anno, mentre negli anni 2000, secondo le indagini svolte, si è trattato di circa 1,8 milioni di abitazioni su base annua.
I fattori capaci di incidere sugli investimenti nel recupero, oggi e negli scenari futuri, sono parecchi, ad esempio; l’anzianità del patrimonio edilizio e l’obsolescenza delle sue componenti; poi, gli interventi riconducibili alla personalizzazione delle abitazioni acquistate; ancora: l’adeguamento alle normative europee in alcuni settori (impianti elettrici, di riscaldamento eccetera) e l’evoluzione della domanda di efficientamento energetico, ma anche la crescita della componente impiantistica negli edifici e le misure fiscali incentivanti.
Nel valutare le dinamiche in atto dell’attività di recupero, va in primo luogo considerata la crescente vetustà complessiva degli immobili in Italia: sulla base di elaborazioni e stime realizzate a partire dai dati del censimento del 2001, risulta che il 63,8 per cento degli edifici residenziali in Italia è stato costruito prima del 1971: un numero di edifici pari a circa 7,2 milioni aveva nel 2001 più di trenta anni. Significa che nel 2011 questi edifici hanno superato i quaranta anni di vita.
L’anzianità del patrimonio edilizio non necessariamente implica un cattivo stato di conservazione delle strutture, ma va segnalato che circa 2,5 milioni di edifici furono considerati, dall’Istat stesso nell’ambito della rilevazione censuaria, in stato mediocre o pessimo di conservazione. Inoltre è da sottolineare come l’epoca di costruzione sia indicativa delle tecniche costruttive, con specifico riferimento alla sicurezza rispetto ai rischi sismici, visto che la normativa antisismica per le nuove costruzioni è entrata in vigore solo nel 1974. In merito, va però rilevato che anche gli edifici costruiti successivamente al 1974, pur essendo in regola rispetto alla legge al momento della realizzazione, potrebbero non essere conformi all’attuale normativa, poiché in questi anni la mappa della pericolosità è stata modificata più volte, includendo un maggior numero di comuni nelle zone di rischio più elevato. In ogni caso gli edifici realizzati prima del 1974 sono circa 8 milioni, il 71 per cento dello stock edilizio al 2001.
Il fenomeno dell’obsolescenza del patrimonio edilizio interessa in particolare le aree urbane e sembra destinato a crescere nel tempo, pertanto, è presumibile che il rinnovo e la manutenzione saranno strategici nel settore delle costruzioni anche nei prossimi anni.

L’impatto degli incentivi fiscali fino a oggi
Centrando l’attenzione sugli incentivi fiscali relativi agli interventi di ristrutturazione edilizia e di riqualificazione energetica si rileva che nel 2012, il livello dei lavori incentivati registra un significativo incremento, dopo la stabilizzazione registrata nel 2011 (14,5 miliardi di euro nel 2012 rispetto a 12,0 miliardi di euro nel 2011), ma in conseguenza di un incremento degli interventi per le ristrutturazioni (11,5 miliardi di euro, contro gli 8,7 del 2011) e di una riduzione degli interventi finalizzati al risparmio energetico (3 miliardi di euro contro i 3,3 del 2011). La riduzione di circa 10 punti, per il 2012, degli incentivi finalizzati al risparmio energetico si stima sia stata determinata dalla forte concorrenza prodotta dall’incremento al 50 per cento (a decorrere dal giugno 2012) delle detrazioni per i lavori di ristrutturazione edilizia. Il 2013 sarebbe invece caratterizzato da un ulteriore ed eccezionale aumento dell’importo dei lavori detraibili in quanto la quota degli investimenti è ora stimata a un livello di circa 19 miliardi di euro rispetto ai 14,5 miliardi del 2012. La crescita del valore complessivo degli investimenti sembrerebbe potersi imputare sia agli interventi di ristrutturazione (che ammonterebbero a 14.5 miliardi di euro), sia agli interventi di efficientamento energetico (4,5 miliardi). L’elevato aumento del 2013 (più 31 per cento sul 2013) potrebbe essere sostanzialmente influenzato da due aspetti che sarebbero riconducibili alle evoluzioni del quadro normativo.
Relativamente alle ristrutturazioni edilizie, l’aumento nella prima metà dell’anno potrebbe essere presumibilmente determinato da un effetto di accelerazione e anticipazione delle attività conseguente alla scadenza dei termini della detrazione del 50 per cento, programmato sulla base della legislazione allora vigente fino al 30 giugno 2013, e dall’innalzamento dei tetti di spesa da 48 mila a 96 mila euro. L’incremento nella seconda metà del 2013 sarebbe determinato sia dalla proroga delle misure di incentivazione e dalla nuova scadenza fissata al 31 dicembre 2013 (dal D.L. 63/2013), sia dall’inclusione di mobili ed elettrodomestici tra le spese detraibili.
Rispetto agli interventi di efficienza energetica, il medesimo trend crescente sembrerebbe da attribuire, nel primo semestre dell’anno, alla scadenza al 30 giugno 2013 della detrazione del 55 per cento e, nel secondo, all’innalzamento dell’aliquota dal 55 al 65 per cento. A ciò si aggiunga l’inclusione nell’ambito di applicazione della medesima aliquota maggiorata delle spese per l’adeguamento antisismico degli edifici. I dati Istat sulla produzione di materiali, sistemi e componenti per le costruzioni sono invece un po’ più articolati in quanto registrano, nel primo semestre del 2013, una crescita della produzione di prodotti sanitari e soprattutto di cemento. Fatta eccezione per questi settori, però, i dati relativi a tutte le altre tipologie di prodotto registrano una significativa riduzione.

Le stime fino al 2016
Il disegno di legge di stabilità è intervenuto nuovamente a modificare il quadro delle detrazioni fiscali attraverso una rimodulazione delle aliquote per gli interventi di efficienza energetica e di ristrutturazione edilizia e la proroga di quelle per l’acquisto di mobili.
Le disposizioni contenute nel disegno di legge indicano un ritorno – sia per gli interventi di ristrutturazione edilizia, sia per quelli di efficienza energetica – al 36 per cento dal 2016. Sulla base di questo, per il 2014, il documento della Camera dei deputati, ipotizza una sostanziale replica dei valori realizzati l’anno precedente, sia per le ristrutturazioni edilizie che per l’efficienza energetica, in base a questi presupposti: riguardo alle ristrutturazioni edilizie, come nel 2013, potrebbe essere plausibile il verificarsi di un incremento degli investimenti in conseguenza dell’approssimarsi della scadenza della aliquota più vantaggiosa (50 per cento fino alla fine del 2014, per poi ridursi al 40 l’anno successivo). È pur vero che le stime dell’incremento degli investimenti attivati nel 2013 sarebbero riconducibili a un’accelerazione della spesa anche per timore della scadenza della possibilità di fruire delle percentuali più elevate, ma la proroga della detrazione del 50 per cento per tutto il 2014 potrebbe consentire di pianificare adeguatamente gli interventi, includendo quelli che necessitano di maggior tempo per la realizzazione; relativamente agli interventi di efficienza energetica, per i quali sarebbe prorogata per tutto il 2014 l’aliquota del 65 per cento, potrebbe giocare un ruolo determinante la possibilità di una migliore pianificazione, grazie ad una più ampia dilatazione dei tempi.
Per il 2015 si potrebbe ipotizzare un ritorno, in termini di importi, ai valori del 2012, per effetto delle prospettate diminuzioni delle aliquote incentivanti, ossia agli 11,2 miliardi di euro, stimati sull’applicazione delle due differenti aliquote del 36 e 50 per cento nei due periodi dell’anno; allo stesso modo, lo scenario ipotizza una replica dei valori del 2012 per gli interventi in efficienza energetica.
In considerazione dell’assoggettabilità all’aliquota del 36 per cento per entrambe le tipologie di interventi nel 2016, l’ipotesi di scenario potrebbe comportare un ritorno al 2011 (8,7 miliardi di euro) quando vigeva il 36 per cento. Per la riqualificazione energetica si ipotizzerebbe invece un dimezzamento degli investimenti rispetto all’anno base 2011 per l’effetto del combinato disposto della riduzione dell’aliquota al 36 per cento e dell’ipotesi di un parziale travaso delle relative spese tra quelle veicolate nell’ambito delle incentivazioni per la ristrutturazione edilizia.
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